Leere Fläche, echter Preis

Shownotes

Worum es geht

Fast anderthalb Millionen Wohnungen fehlen in Deutschland, gleichzeitig stehen elf Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Diese Folge fragt, was das für Mittelständler mit ungenutzten Eigentumsflächen konkret bedeutet: wann lohnt eine Machbarkeitsprüfung, was entscheidet das Gebäude, und wie sieht ein erster Schritt aus.

Akt 1: Was passiert ist

Nach Angaben des Bundesbauministeriums gelten allein in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart rund 1,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche grundsätzlich als umbaufähig in Wohnraum. Die Leerstandsquote in 127 relevanten deutschen Büromärkten ist von rund zwei Prozent (2019) auf 5,6 Prozent (2024) gestiegen, das entspricht elf Millionen Quadratmetern. Von Januar bis Juli 2026 wurden 148.800 Wohnungen genehmigt, davon 24.900 als Umbaumaßnahme in bestehenden Gebäuden, das ist gut jede sechste. Das Wohnungsdefizit liegt laut Bau-Monitor 2026 des Pestel-Instituts bei 1,35 Millionen Wohnungen bundesweit.

Akt 2: Wie es wirklich funktioniert

Niedersachsen hat mit § 85a NBauO (in Kraft seit 1. Juli 2024) Erleichterungen für Umbaumaßnahmen und Nutzungsänderungen eingeführt: Bauteile müssen bei Umbau oder Nutzungsänderung nicht mehr den Neubaustandard erfüllen, sondern nur die Anforderungen des Bestands. Hamburg hat seine Bauordnung (HBauO) zum 1. Januar 2026 novelliert: Werden Büroräume in Wohnraum umgewandelt, müssen Wände und Decken nicht mehr auf Neubaustandard ertüchtigt werden. Abweichungen lassen sich leichter erteilen, insbesondere wenn neuer Wohnraum geschaffen wird. Fabian Ochs, Geschäftsführer der OS A Ochs Schmidhuber Architekten GmbH (München, gegründet 2000, 65 Mitarbeiter), beschreibt das Ziel: „Wichtig ist, Kosten- und Terminsicherheit mit nachhaltigen Zielen zusammenzubringen." Weitere Details und genaue Zahlen in den Shownotes.

Akt 3: Was es im Betrieb bedeutet

Die zentrale Hürde ist nicht das Recht, sondern das Gebäude: Statik, Fluchtwege, Schallschutz, Leitungsführung und Genehmigungsfähigkeit der neuen Nutzung. Vor jeder Investitionsentscheidung steht eine technische Vorprüfung mit klar begrenztem Umfang und Budget. Erste Schritte: tatsächlich genutzte Fläche messen (über mehrere Wochen, nicht nach Zuweisung), Kosten des Leerstands vollständig erfassen (Energie, Reinigung, Instandhaltung, Finanzierungslasten) und den nächsten Termin mit Entscheidungspflicht benennen. Wer mietet statt besitzt: zunächst den Mietvertrag prüfen, dann erst die Fläche.

Fabian Ochs im Gespräch

Fabian Ochs ist Geschäftsführer der OS A Ochs Schmidhuber Architekten GmbH in München. Das Büro wurde 2000 gegründet und beschäftigt 65 Mitarbeiter. Ochs: „Man kann nicht in jedem Projekt alles umsetzen. Aber man kann anfangen."

Weiterlesen: Interview mit Fabian Ochs auf Wirtschaftsforum: Architektur als Beitrag zur Stadt